随着中央经济工作会议定调加快发展长租房，各地长租市场发展迈入快车道，长租市场再度引发关注。日前，自如研究院发布《2021年杭州长租市场观察》（以下简称《观察》）。《观察》数据显示，2021年杭州长租市场表现全面复苏。其中，租金方面，杭州长租市场租金全年平稳，月平均涨跌幅低于1%；在产品及服务表现方面，杭州长租租客满意度稳定90%以上。
此外，《观察》观点认为，在近年来杭州成为新晋白领人群首选城市之一、全国主要人口净流入城市之一的大背景下，杭州住房租赁市场的供需总量错配、房源品质错配等仍面对较大挑战。《观察》测算认为，未来5年内杭州仍有7万套（间）左右的租赁住房供给缺口，住房租赁市场发展前景可观。
杭州长租市场成交活跃，租金平稳租客满意度高
整体来看，2021年杭州长租市场成交量“先抑后扬”，从1月的谷值开始波动上升，2月、6月、7月毕业季均是全年成交高峰，下半年成交量整体保持在较高水平，全年成交活跃度高。
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分区域来看，长租市场全年成交量排名第一的是杭州中心城区上城区，占18%；其次，汇聚了梦想小镇、未来科技城等高能量平台的城西余杭区，占16%，因此区域房源过于抢手，该区域房源续约率远高于杭州其他区域；运河经济重区拱墅区则排名第三，占14.5%；位列第四的是汇聚了众多精英人才的高新区滨江区，占13%。综合时间变化来看，在3月白领季，拱墅区、临平区、西湖区、余杭区成交量提升幅度大；而在6-8月的毕业季，成交量提升幅度更大的则是上城区、萧山区、滨江区和临平区。
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租金方面，杭州长租市场全年租金平稳，月平均涨跌幅低于1%，在住房租赁市场发挥“稳定器”作用。长租机构长期稳定的租金和高品质的服务也带来了好口碑，《观察》显示，杭州长租机构租客满意度稳定在90%以上。
居长三角人口增量第一，杭州未来5年尚有7万套租赁住房缺口
在充满发展活力的长租房市场背后，是杭州“人口增长快、人才流入多”的城市发展局势，与随之产生的租赁需求增长。
先看人口增长。第七次人口普查结果显示，杭州以874万的城区常住人口，位列全国14个特大城市中第4名。从人口增长态势来看，杭州人口增量在长三角城市中排名第一。
再看人才流入。《观察》分析指出，杭州已成一线城市迁出人才的头号流入地。数据显示，有44.2%的求职者在离开上海后去往杭州，而这个数据在广州、北京和深圳三城也分别高达43.48%、34.68和30.36%。杭州俨然已成为一线城市“追梦人”的第二家乡。
此外，在人才政策和落户政策的双重利好之下，杭州也成为大批新晋毕业生的优选城市。公开统计数据显示，2021年内地高校毕业生中有近10%、约21.4万人流入浙江省，人才净流入率连续三年位列全国前列。
大量人口流入，特别是有品质租房消费习惯的产业人才流入，对杭州市住房租赁市场供给提出了“量”与“质”的双重挑战。
在数量上，以杭州市第七次人口普查中每年平均30万的人口增幅、住建部统计的“70%新市民和青年人租房居住”的需求比值、全国户均人口2.6人计算，未来5年，杭州市需新增租赁住房约40万套（间）。而11月杭州市公布的《杭州市加快发展保障性租赁住房实施方案》中提出，杭州市计划于未来5年内筹建保障性租赁住房33万套（间）。粗略判断，杭州市未来5年尚有7万套租赁住房缺口。
在品质上，《观察》数据显示，以白领人群为主的杭州租住人群“更愿意为品质和便利买单”，他们更为关注租住房源的房屋设施、装修配置、租住服务等方面，有超过90%的租客愿意为独立卫浴、通勤便利、智能家居、房屋设计感等因素，调高租金预算。
长租房与保障房并举，杭州可考虑进一步发挥市场化机构价值
面对不断上升的租赁住房需求，除前文中提到的保障性租赁住房建设计划外，鼓励发展住房租赁企业、专业化长租机构同样也是近年来杭州市落实“多渠道增加租赁住房有效供给”指导方针的重要手段之一。
保障房方面，截至今年年底，杭州已筹集保障性租赁住房10.7万套（间），其中蓝领公寓已筹集房源4.24万套（间），人才专项租赁住房已筹集房源5.2万套，人才专项租赁住房中近半数房源还在建设中。
与尚在新建中或城市远郊的保障性租赁住房相比，基于存量住房改造升级、位于城市核心地段的住房更受租住青年的欢迎。调研数据显示，80%租客对保障性租赁住房缺乏了解；仅5%租客表示曾主动考虑过租住保障性租赁住房，其中约3成认为现有“保租房”普遍存在交通不便、区位较远的问题。
在近日，中央经济工作会议指出，要加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。其中，两大变化值得注意。一是关于长租房的提法从去年“规范发展”到今年“加快发展”，二是将“加快发展长租房市场”置于“推进保障性住房建设”之前。业内认为，其原因一是发展保障性住房要保持稳妥推进，切勿“大干快上”；二是鼓励住房租赁企业发挥市场经验，参与保障性住房建设运营。
由此来看，面对尚存在的7万套租赁住房缺口，及预计新增中尚需建设的30余万套房源，杭州仍需坚持“增量开发”+“存量运营”的双管齐下战略。一方面，加快长租房、机构化占比，稳步提高租赁市场品质房源供给，增加上城区、萧山区、滨江区等重点区域互联网、高科技等人才租住选择。另一方面，发挥市场化长租机构的运营价值，如将长租机构整栋式运营经验复制到保障房，提高蓝领、专项人才等新市民的城市居住幸福感，推动住房租赁市场的稳步发展。